Lãi suất ngân hàng tăng mạnh- Cơ hội bắt đáy của thị trường BĐS

Hiện nay có đến 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản, nếu cho vay ồ ạt khi giá BĐS bị đẩy quá cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khi thị trường gặp biến động…

Dự nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) đến thời điểm này là 2,36 triệu tỷ đồng, tăng thêm 14,07% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lượng lớn là những khoản vay dành cho hoạt động kinh doanh BĐS, vô hình trung trong suốt quãng thời gian qua, hệ thống tín dụng, ngân hàng đã trở thành công cụ “trợ lực” cho hoạt động đầu cơ nhà đất.

Quay cuồng vì đáo hạn

Động thái tăng lãi suất cho vay đã được một số ngân hàng triển khai từ quý II/2022. Thời điểm đó, rất nhiều “con nợ” là những người đi vay tiền ngân hàng để đầu tư, kinh doanh BĐS vẫn còn khá ung dung vì cho rằng sự việc này chỉ xảy ra một cách cục bộ và làm như vậy để cân đối lãi suất gửi vào, nhằm huy động thêm nguồn tiền gửi mà hệ thống ngân hàng đã chịu “thất thế” trong suốt thời gian xảy ra đại dịch Covid-19, do người dân tập trung vào các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng…

Tuy nhiên, đến ngày 23/9, khi Ngân hàng Nhà nước chính thức có văn bản thông báo về việc điều chỉnh tăng lãi suất điều hành và trần lãi suất tiền gửi, đã biến cơn “ác mộng” trở thành sự thật đối với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, vốn xem công việc mua bán nhà đất là một mô hình kinh doanh kiếm lời nhưng lại phụ thuộc tài chính vào nguồn vay ngân hàng từ thời điểm 2 – 3 năm về trước.

Tình trạng vay ngân hàng để đầu tư nhà đất không phải là việc mới nhưng khoảng 2 năm trở lại đây khi lãi suất cho vay từ hệ thống ngân hàng thấp kỷ lục trong vòng 15 năm qua, thì nhu cầu vay vốn đầu tư nhà đất càng trở nên sôi động hơn bởi sự chênh lệch về biên độ lợi nhuận giữa lãi tiền vay và lãi kinh doanh BĐS rất lớn. Bởi thế mà rất nhiều người không kịp rút chân ra khỏi thị trường, để giờ đây đang phải quay cuồng trong vòng xoáy đáo hạn.

Được biết, dự nợ tín dụng từ hệ thống ngân hàng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS đã tăng lên thêm 8,4% so với cuối năm 2021 và chiếm tới trên 34% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Con số cụ thể mà Ngân hàng Nhà nước thống kê được đối với khoản vay đầu tư là hơn 786.000 tỷ đồng, trong tổng số 2,36 triệu tỷ đồng tổng dư nợ tín dụng của lĩnh vực BĐS. Hơn 1/3 số tiền mà hệ thống ngân hàng cho vay dùng để đầu tư, kinh doanh.

Nhận thấy những rủi ro của thị trường liên quan đến vấn đề này, mặc dù vẫn khẳng định không siết tín dụng đối với lĩnh vực BĐS nhưng tại Công văn số 1976/NHNN-TTGSNH vào tháng 4 vừa qua gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, kiểm soát những khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có BĐS.

Ngay lập tức, những hồ sơ vay vốn để mua nhà đất đã được kiểm duyệt chặt chẽ hơn và việc vay vốn cũng trở nên khó khăn hơn, mà theo phân tích của Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng, đây là biện pháp để ngân hàng giảm thiểu rủi ro.

“Thực trạng hiện nay có đến 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là BĐS, nếu cho vay ồ ạt khi giá BĐS bị đẩy quá cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khi thị trường gặp biến động” – ông Hùng nói.

Cơ hội “bắt đáy”

Một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm hiện nay là việc kiểm soát tín dụng. Trao đổi về vấn đề này, theo T.S Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, năm nay, nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao, lý do chính là bởi kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào cổ phiếu, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn, và đây là một điều tích cực.

Trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây, nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng, bằng chứng là mức tăng hơn 9,3% nửa đầu năm nay – là mức tăng nóng.

Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, hiện tại thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tiềm lực và chọn những sản phẩm tiềm năng, những địa phương có lợi thế bền vững. Đối với những nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, có tiềm lực tài chính hơn và mất nhiều thời gian hơn để nghiên cứu để có có những lựa chọn chính xác.

ông Nguyễn Đức Quân – lãnh đạo một doanh nghiệp nhận định, bên cạnh những khó khăn, đây cũng là lúc xuất hiện cơ hội “bắt đáy” thị trường BĐS.

Theo ông Quân, giai đoạn này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Bởi khi tín dụng bị siết, nhà đầu tư sẽ có tâm lý chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy tài chính, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để đổ tiền.

“Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các BĐS với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là hàng loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường BĐS trong giai đoạn “giảm nhiệt”. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời kỳ lướt sóng nhiều hơn nhưng giá bị đẩy cao hơn” – ông Quân nêu ý kiến.