PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

Trong nền kinh tế thị trường phát triển như ngày nay, dịch vụ thẩm định giá bất động sản là vô cùng quan trọng, là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh. Vì vậy, việc thẩm định giá bất động sản như thế nào, bằng phương pháp gì, cách tiếp cận gì cũng vô cùng quan trọng. 

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp khá phổ biến, là cách tiếp cận từ thị trường.

1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

1.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH LÀ GÌ?

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.

1.2 BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH LÀ GÌ?

Bất động sản so sánh là bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua chào bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoăc gần thời điểm thẩm định giá.

1.3 GIAO DỊCH THÀNH CÔNG TRÊN THỊ TRƯỜNG LÀ GÌ?

Giao dịch thành công trên thị trường là các hoạt động mua bán bất động sản đã diễn ra, bất động sản đã được bên bán chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng đối với đất) cho bên mua, nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.

2. ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các bất động sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán bất động sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một bất động sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 bất động sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.

3. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

 BƯỚC 1:

Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương tự.

BƯỚC 2:

Thu thập, kiểm tra thông tin số liệu về các yếu tố so sánh từ các bất động sản cùng loại hoặc tương tự

BƯỚC 3:

Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.

BƯỚC 4:

Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt từ đó thực hiện điều chỉnh giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi bất động sản

BƯỚC 5:

Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định giá trị bất động sản cần thẩm định.

4. CÁC YẾU TỐ SO SÁNH ÁP DỤNG ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

  • Đặc điểm pháp lý của bất động sản
  • Các điều khoản về tài chính của các giao dịch
  • Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua
  • Giá trị tài sản không phải bất động sản
  • Điều kiện thị trường lúc giao dịch
  • Vị trí, đặc điểm
  • Các đặc điểm tự nhiên
  • Quy hoạch
  • Đặc điểm tài sản trên đất

5. YÊU CẦU KHI KHẢO SÁT THỰC TẾ, THU THẬP THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH

Thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường. Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan, đúng theo thực tế và dựa vào bằng chứng cụ thể.

Đối với các bất động sản được chào bán thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý tìm ra mức phù hợp trước khi sử dụng đưa vào mức giá so sánh.

Giao dịch của bất động sản so sánh phải diễn ra hoặc gần thời điểm thẩm định giá. Nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.

Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng: về giá bất động sản đã giao dịch thành công, địa điểm giao dịch, các chứng cứ so sánh…..trong hồ sơ thẩm định giá.

6. YÊU CẦU KHI PHÂN TÍCH THÔNG TIN

Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

– Phân tích định lượng

– Phân tích định tính

7. XÁC ĐỊNH MỨC GIÁ CHỈ DẪN CỦA CÁC BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH

Mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh được xác định trên cơ sở mức giá của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch do khác biệt về các yếu tố so sánh.

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt. Những ưu điểm và bất lợi của bất động sản thẩm định giá với bất động sản so sánh. Việc phân tích so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng trước, các yếu tố so sánh định tính sau.

8. XÁC ĐỊNH MỨC GIÁ CHỈ DẪN CỦA CÁC BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH

Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thông tin của các bất động sản so sánh, sau đó kết hợp phân tích them những tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cùng cho bất động sản thẩm định giá:

– Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất

– Tổng số lần điều chỉnh càng ít càng tốt

– Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt

– Tổng các giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Liên Hệ